c. Registergoederen en hypotheek

Registergoederen zijn onder andere huizen, appartementen, landbouwgronden, bepaalde grote schepen en luchtvaartuigen. Een gedeelte van de registergoederen zijn onroerende zaken. Uiteraard horen de grote schepen en luchtvaarttuigen niet bij het onroerend goed. Het in eigendom overdragen van registergoederen of de vestiging van beperkte rechten (b.v. hypotheekrecht) erop, kan niet plaatsvinden zonder inschrijving in de openbare registers (het kadaster) en de tussenkomst van een notaris.

De wetgever heeft deze vereisten voorgeschreven omdat er bij de overdracht van registergoederen grote juridische en economische (financiële) belangen spelen. Door de tussenkomst van het notariaat loopt een koper van een registergoed niet het risico dat hij na het ondertekenen van de notariële akte wel aan de verkoper heeft betaald zonder eigenaar te zijn geworden.

In andere rechtsstelsels dienen kopers voor dezelfde garanties dure verzekeringen af te sluiten ("title insurance" in de Verenigde Staten.) In het Nederlandse stelsel (evenals in vele andere Europese rechtstelsels) heeft de wetgever in de notaris de aangewezen persoon gevonden om dergelijke transacties in goede banen te leiden. De notaris houdt de belangen van alle betrokken partijen in de gaten.

Koopovereenkomst

Vanaf 1 september 2003 dient een koopovereenkomst waarbij een particulier een woning koopt schriftelijk te worden vastgelegd. Een koopovereenkomst die mondeling is gesloten, is voor een particuliere koper niet bindend. Ter bescherming van de koper is sinds 2005 een regel opgenomen in de wet waardoor de koper na het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst betreffende een woning binnen 3 dagen na het sluiten deze overeenkomst kan ontbinden zonder opgave van redenen. In de koopovereenkomst worden allerlei verplichtingen voor beide partijen neergelegd. In de meeste gevallen neemt de betrokken verkopend makelaar het opstellen van de koopovereenkomst voor zijn rekening.

Wanneer er geen makelaar bij de totstandkoming van de koopovereenkomst is betrokken, kan ook de notaris de koopovereenkomst schriftelijk vastleggen. De notaris kan namelijk ook in het beginstadium van de verkoop beide partijen adviseren. Ook de notaris zal wijzen op het nut van het verrichten van een bouwtechnokeuring, het opnemen van een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst ten behoeve van de financiering of het stellen door de koper van een bankgarantie of waarborgsom.

Titelonderzoek

De notaris is verplicht om na te gaan of de verkoper of hypotheekgever (huiseigenaar) ook daadwerkelijk bevoegd is om het registergoed over te dragen of met hypotheek te belasten. Bij de levering van een registergoed zal de notaris moeten onderzoeken of het is belast met bijvoorbeeld een recht van hypotheek ten laste van de verkoper. De notaris moet controleren of het recht van hypotheek ten laste van de verkoper van het registergoed mag worden afgehaald zodat de koper het vrij van hypotheken verkrijgt. De koper mag namelijk niet het risico lopen dat het registergoed door de verkopers bank wordt verkocht als de verkoper zijn verplichtingen jegens de bank niet nakomt. Verder wil de bank van de koper dat er geen andere hypotheekrechten op het registergoed achterblijven. Door middel van een akte van royement haalt de notaris de oude hypotheek vervolgens door bij het kadaster. De notaris controleert verder onder meer of er geen beslagen van schuldeisers op het registergoed rusten en als deze er wel op rusten dat die in overleg met de schuldeisers worden doorgehaald bij het kadaster.

Geldverkeer

De geldstromen gaan over de bijzondere rekeningen van de notaris. De koper stort de koopsom op deze rekening. De notaris boekt de gelden door naar de verkoper nadat het de notaris door kadastrale recherche is gebleken dat er geen onbekende hypotheken of beslagen zijn ingeschreven ná het passeren van de akte van levering of de hypotheekakte van de koper. De bekende schuldeisers zoals onder andere de hypotheekbank van de verkoper worden door tussenkomst van de notaris namens de verkoper afgelost. Tevens worden na het passeren van de akten diverse nota’s voldaan zoals die van de makelaar en worden de zakelijke lasten tussen verkoper en koper verrekend (onroerende zaakbelasting, rioolrecht, waterschapslasten, ruilverkavelingrente of forenzenbelasting). Ten behoeve van de Staat der Nederlanden draagt de notaris namens de koper de overdrachtsbelasting af (6% over de koopsom) en worden de kadasterleges voor de inschrijving van afschriften akten in het kadaster voldaan.

Hypotheekrecht

In het voorgaande werd al aangegeven dat de notaris voor het vestigen van beperkte rechten nagenoeg dezelfde onderzoekshandelingen dient te verrichten als bij de overdracht van een registergoed. Het meest bekende voorbeeld van een beperkt recht is het hypotheekrecht. Het hypotheekrecht is een zekerheidsrecht voor een geldschieter. Het wordt gevestigd om de terugbetaling van uitgeleend geld zekerder te maken. Wanneer de schuldenaar niet aan zijn betalingsverplichtingen (meer) voldoet heeft de geldschieter (meestal een bank) het recht om het registergoed openbaar te verkopen. De opbrengst van de veiling wordt gebruikt om de geldschuld namens de schuldenaar mee af te lossen. Omdat ook bij het vestigen van hypotheekrechten grote belangen op het spel staan heeft de wetgever er voor gekozen het vestigen van hypotheekrechten ook via de notaris te laten plaatsvinden.

Overzicht werkzaamheden

•  Bevestiging van de ontvangst van de koopovereenkomst zelf en het versturen van een informatiebrief met uitnodiging vragen te stellen.
• Controle bij het kadaster op wiens naam de woning staat en van de eigendomsakte indien aanwezig of titelonderzoek als de eigendomsakte niet meer aanwezig is.
•  Controle naar juistheid van alle persoonsgegevens door middel van GBA en/of KvK.
• Controle 3x op eventueel aanwezige hypotheken.
• Onderzoek naar erfdienstbaarheden en/of bijzondere bepalingen (kettingbedingen, uit het kadaster blijkende belemmeringen, Monumentenwet e.d.)
• Verkrijgen van de vereiste toestemmingen (b.v. ex-echtgenoot, gemeente of vereniging van eigenaren).
• Opmaken van volmachten indien partijen dat wensen.
• Overleg met kopers over de goede tenaamstelling.
• Opmaken van de akte van levering en afrekeningen. Tevoren worden aan partijen concepten van de akten en de afrekeningen, indien mogelijk per e-mail, verstuurd.
• Toezicht op de financiële afwikkeling van de akten (levering en hypotheek), waaronder controle op het storten van de waarborgsom en overmaking van de gelden na het tekenen van de akten.
• Inschrijving bij het kadaster van afschriften van de getekende akten en het versturen daarna van afschriften aan partijen.

Overige diensten

Uiteraard kunt u ook voor alle overige diensten op het gebied van het registergoederen bij ons terecht zoals het splitsen van gebouwen in appartementen, het vestigen van rechten van gebruik en bewoning en het vestigen van erfdienstbaarheden.

Meest gezochte items

• Voogdijregeling

  Normaliter oefenen de ouders van een minderjarig kind gezamenlijk het ouderlijk gezag uit. Overlijdt één van de ouders, dan krijgt de ander van rechtswege alleen het ouderlijk gezag. Meer Informatie

• Estateplanning

  Het aantal Nederlanders met een meer dan gemiddeld vermogen groeit gestaag. Hoe groter het vermogen bij overlijden, hoe hoger het bedrag aan erfbelasting dat de fiscus incasseert. Meer Informatie

• Erfrecht en testament

  Het erfrecht geeft regels voor de vererving van vermogen en het afwikkelen van een nalatenschap. Meer Informatie